Con fecha 24 de noviembre de 2009 se ha publicado la Ley19/2009, de 23 de noviembre de 2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
La referida Ley, según expone en su preámbulo, responde a la necesidad de impulsar el desarrollo del mercado de alquiler que representa en España un 11% frente al 40% en el resto de Europa, y si atendemos a las medidas adoptadas parece hacer responsables a los juzgados españoles de la referida diferencia.
Así se reforma articulo 9 de la Ley de arrendamientos urbanos, en el sentido de ampliar los supuestos en que no procede la prorroga obligatoria del contrato en aquellos supuestos en que el arrendador tenga la necesidad de ocupar la vivienda no solo para si sino también para sus familiares de primer grado por consanguineidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de disolución del vinculo matrimonial por sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial.
El segundo grupo de medidas se traducen en una reforma de la LEC, cuyas principales líneas podemos articular de forma muy breve en que:
Se unifica el régimen aplicable a los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, y el desahucio por expiración del plazo legal o contractual.
Se reduce el plazo en que el arrendatario puede proceder al desalojo voluntario de la finca, que no podrá ser inferior a un 15 días a la fecha de recibir la demanda aceptando la oferta de condonación en los términos que indique el arrendador.
Se reduce a un mes el tiempo que debe mediar entre requerimiento previo y la demanda para excluir al arrendatario la posibilidad de enervar el desahucio, contemplándose expresamente la mora de arrendador como circunstancia que no impide la posibilidad enervación del desahucio.
Se faculta al arrendador a solicitar en la demanda la condena a satisfacer las rentas que se vayan devengando durante la tramitación del procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión, tomado como base la ultima base para su liquidación la ultima renta reclamada al presentar la demanda.
Se reconoce la posibilidad de solicitar en la demanda de desahucio la ejecución de la sentencia condenatoria. Dicha solicitud de ejecución interesada en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución de la sentencia sin necesidad de actuación procesal alguna, y sin necesidad de respetar el plazo legal de gracia o cortesía de 20 días que reconoce el artículo 548 de la LEC para despachar ejecución.
Se limita, el momento procesal en que los arrendatarios demandados pueden solicitar el beneficio de justicia gratuita o la designación de abogado u procurador de oficio a los tres días siguientes al de la notificación de la demanda.
En orden a los actos de comunicación procesal, en orden al domicilio se estará a lo convenido por ambas partes contratantes, y en su defecto se entiende como domicilio el de la propia casa o local arrendado donde se practicarán los actos de comunicación. De forma y manera que intentada la comunicación en el lugar convenido por ambas partes sin ser hallado el arrendatario, se procederá sin más trámite a fijar la cedula de citación en el tablón de anuncios del Juzgado.
Siguiendo la opinión doctrina mas autorizada se reduce al ámbito del procedimiento ordinario al excluir del mismo y tramitarse por los cauces del verbal los asuntos relativos a reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario que se tramitarán por los cauces del juicio verbal, sin perjuicio de la posibilidad de reclamarlas por los cauces del procedimiento monitorio, no obstante lo cual en caso de oposición se tramitará por los cauces del juicio verbal, con independencia de la cuantía.
Igualmente en caso de que se acumule al desahucio la acción por falta de pago de la rentas se modifica las reglas de determinación de la cuantía del procedimiento a modo de excepción respecto de los supuestos de acumulación de acciones, ya que la cuantía del procedimiento vendrá determinada por la acción de mayor valor, y no por la suma de ambas.
Se contemplan finalmente ciertas actuaciones que en conformidad con la reforma operada por la ley 13/2009 de 3 de noviembre de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial se trasladan al secretario judicial.
La referida Ley, según expone en su preámbulo, responde a la necesidad de impulsar el desarrollo del mercado de alquiler que representa en España un 11% frente al 40% en el resto de Europa, y si atendemos a las medidas adoptadas parece hacer responsables a los juzgados españoles de la referida diferencia.
Así se reforma articulo 9 de la Ley de arrendamientos urbanos, en el sentido de ampliar los supuestos en que no procede la prorroga obligatoria del contrato en aquellos supuestos en que el arrendador tenga la necesidad de ocupar la vivienda no solo para si sino también para sus familiares de primer grado por consanguineidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de disolución del vinculo matrimonial por sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial.
El segundo grupo de medidas se traducen en una reforma de la LEC, cuyas principales líneas podemos articular de forma muy breve en que:
Se unifica el régimen aplicable a los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, y el desahucio por expiración del plazo legal o contractual.
Se reduce el plazo en que el arrendatario puede proceder al desalojo voluntario de la finca, que no podrá ser inferior a un 15 días a la fecha de recibir la demanda aceptando la oferta de condonación en los términos que indique el arrendador.
Se reduce a un mes el tiempo que debe mediar entre requerimiento previo y la demanda para excluir al arrendatario la posibilidad de enervar el desahucio, contemplándose expresamente la mora de arrendador como circunstancia que no impide la posibilidad enervación del desahucio.
Se faculta al arrendador a solicitar en la demanda la condena a satisfacer las rentas que se vayan devengando durante la tramitación del procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión, tomado como base la ultima base para su liquidación la ultima renta reclamada al presentar la demanda.
Se reconoce la posibilidad de solicitar en la demanda de desahucio la ejecución de la sentencia condenatoria. Dicha solicitud de ejecución interesada en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución de la sentencia sin necesidad de actuación procesal alguna, y sin necesidad de respetar el plazo legal de gracia o cortesía de 20 días que reconoce el artículo 548 de la LEC para despachar ejecución.
Se limita, el momento procesal en que los arrendatarios demandados pueden solicitar el beneficio de justicia gratuita o la designación de abogado u procurador de oficio a los tres días siguientes al de la notificación de la demanda.
En orden a los actos de comunicación procesal, en orden al domicilio se estará a lo convenido por ambas partes contratantes, y en su defecto se entiende como domicilio el de la propia casa o local arrendado donde se practicarán los actos de comunicación. De forma y manera que intentada la comunicación en el lugar convenido por ambas partes sin ser hallado el arrendatario, se procederá sin más trámite a fijar la cedula de citación en el tablón de anuncios del Juzgado.
Siguiendo la opinión doctrina mas autorizada se reduce al ámbito del procedimiento ordinario al excluir del mismo y tramitarse por los cauces del verbal los asuntos relativos a reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario que se tramitarán por los cauces del juicio verbal, sin perjuicio de la posibilidad de reclamarlas por los cauces del procedimiento monitorio, no obstante lo cual en caso de oposición se tramitará por los cauces del juicio verbal, con independencia de la cuantía.
Igualmente en caso de que se acumule al desahucio la acción por falta de pago de la rentas se modifica las reglas de determinación de la cuantía del procedimiento a modo de excepción respecto de los supuestos de acumulación de acciones, ya que la cuantía del procedimiento vendrá determinada por la acción de mayor valor, y no por la suma de ambas.
Se contemplan finalmente ciertas actuaciones que en conformidad con la reforma operada por la ley 13/2009 de 3 de noviembre de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial se trasladan al secretario judicial.
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